La valeur de rachat d'un contrat d'assurance-vie souscrit avec des fonds communs doit être incluse dans l'actif successoral.
Afin de se protéger l'un et l'autre, les époux souscrivent souvent respectivement des contrats d'assurance-vie au profit de leur conjoint. Si l'assuré-souscripteur décède avant son conjoint, ce dernier recevra un capital ou une rente.
Mais si le conjoint bénéficiaire décède avant le conjoint souscripteur, le contrat n'est pas dénoué et aucune somme n'est en conséquence versée. Cependant, le contrat a, comme tout placement financier, une valeur. Il s'agit de la valeur de rachat correspondant schématiquement aux primes versées et aux gains générés par leur placement.
Or si le contrat a été souscrit à l'aide de fonds communs, doit-on considérer que cette valeur de rachat est un actif commun aux époux ?
La réponse à cette question a une incidence directe sur la détermination des droits de succession dus en raison du décès. En effet, si la valeur de rachat constitue un actif commun, il faudra l'inclure dans l'actif de la communauté au sein de la déclaration de succession de l'époux prédécédé. Elle pourra donc être imposée le cas échéant à hauteur de la moitié de sa valeur (l'époux prédécédé étant titulaire de la moitié de la communauté).
L'administration fiscale vient de répondre positivement. Elle modifie ainsi sa doctrine antérieure qui autorisait à ne pas inclure la valeur de rachat des contrats non dénoués dans l'actif successoral.
En pratique : cette solution sera pénalisante pour les héritiers autres que le conjoint survivant qui, contrairement à ce dernier, ne sont pas exonérés de droits de succession sur la part leur revenant.
Si vous décidez d'acheter en 2010 un logement neuf ou assimilé pour le louer, vous pouvez opter pour le dispositif Scellier et bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25 % du prix du logement. Dans ce cadre, vous pouvez réaliser un investissement par an, pour un montant maximal de 300 000 ?. Soit au final obtenir une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 75 000 ?, étalée sur 9 ans. Et si le montant annuel de la réduction est supérieur à celui de l'impôt dû, l'excédent pourra être imputé sur votre impôt sur le revenu des 6 années suivantes. En contrepartie, vous devrez toutefois respecter de nombreuses conditions (obligation de louer non meublé pendant 9 ans à une personne qui en fait sa résidence principale, respect de certains plafonds de loyers). Et attention ! Le taux de la réduction d'impôt tombera à 15 % pour les investissements 2011 et à 10 % l'année suivante, sauf pour les logements très « verts » pour lesquels le taux de la réduction d'impôt sera majoré de dix points.
En achetant un logement dans une résidence de services (résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées et résidences de tourisme classées...) loué meublé, vous pouvez obtenir un avantage fiscal équivalant à celui qui est accordé dans le cadre du dispositif Scellier, c'est-à-dire une réduction d'impôt égale à 25 % du prix de revient du logement, plafonné à 300 000 ?, étalée sur 9 ans.
Notre conseil : quel que soit le dispositif choisi, ayez à l'esprit que vous achetez un logement et non une réduction d'impôt. De ce fait, lorsque vous sélectionnez votre investissement, agissez comme si vous achetiez un logement pour y habiter ou loger un proche, si possible situé dans une commune que vous connaissez. La souscription d'un produit fiscal ne doit jamais vous faire oublier les règles de base applicables à tout achat immobilier (emplacement du logement, facilité de revente du bien...). À défaut, vous risqueriez de perdre à la revente plus que les gains fiscaux que vous aurez réalisés.
De nombreux dispositifs d'investissements immobiliers permettent également de bénéficier d'avantages fiscaux : résidences de tourisme non meublées par le propriétaire, monuments historiques, dispositifs Malraux, SCPI Scellier/Malraux, investissements outre-mer. Ces investissements ont un point commun : ils doivent être réalisés avec l'aide et les conseils de professionnels, d'autant qu'en règle générale, ils portent sur des sommes importantes
Lors d'un investissement locatif, le choix du type de financement adopté va être déterminant et va permettre lors d'une défiscalistation immobilière d'optimiser votre gain fiscal.
Nous vous proposons des financement adaptés à chaque type d'investissment:
- prêt amortissable à taux fixe ou révisable
- différé d'amortissement
- prêt in fine
DISPOSITIF PERISSOL
Investissements concernés : logements neufs acquis entre le 1 er Janvier 1996 et le 31 Aout 1999.
Avantages accordés : amortissement égal à 10 % du prix du logement les qutres premières années et à 2 % les vingts années suvantes (soit un amortissement total de 80 % de la valeur du bien) ; limite annuelle d'imputation des déficites fonciers sur le revenu global du contribuable fixée à 15 300 E (au lieu de 10 700 E normalement), aussi longtemps que le bien génère un déficit.
Condition : engagement de louer le logement pendant une pèriode minimale de neuf ans.
Investissements concernés : grosses réparations effectuées sur des biens locatifs en nue-propriété.
Avantage accordé : les déficits provenant des grosses réparations sont imputables sans limitation sur le revenu global du nu propriétaire.
Condition : le démembrement doit résulter soit dune succession, soit d'une donation entre époux ou entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement.
Investissement concernés : logements neufs acquis entre le 1er septembre 1999 et le 31 Décembre 2002.
Avantage accordé : amortissement égal à 8 % du prix du logement les cinq premières années et à 2,5 % les dix années suivantes (soit un amortissement total de 65 % de la valeur du bien).
Conditions : engagement de louer le logement pendant une pèriode minimale de neuf ans à titre de résidence principale à une personne autre qu'un ascendant ou de son conjoint ; respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.
